Oplatí sa splácať hypotéku rýchlejšie, alebo radšej pravidelne investovať?

Autor: Matej Varga | 27.11.2018 o 15:10 | Karma článku: 0,00 | Prečítané:  1784x

Väčšina Slovákov sa bojí žiť s úverom na krku. Najradšej by ho čo najskôr splatili, a ak majú možnosť rozhodnúť sa, či splácať hypotéku 15 alebo 30 rokov, mnohí si zvolia kratšiu splatnosť. Ak im to finančná situácia umožňuje.

Prípadne realizujú mimoriadne splátky, aby sa jej skôr zbavili. Vo veľa prípadoch tak urobia, aj keby to malo znamenať, že budú prežívať bez rezervy, od výplaty k výplate, alebo použijú celé úspory len na mimoriadnu splátku. Je to ale správna cesta k finančnej slobode? Vedie táto voľba k pokojnejšiemu spánku, a menšiemu stresu? NEMYSLÍM SI. Prečo? Uveďme si krátky príklad.

Príklad č.1

Matúš (30 r.) si chce požičať na kúpu bytu 100 tisíc eur. Zdroje, ktoré si môže dovoliť z čistej mzdy použiť na splácanie hypotéky, alebo úverov, sú vo výške okolo 622 eur. Tieto zdroje sú mimo peňazí, ktoré slúžia Matúšovi na iné nevyhnutné a dobrovoľné výdavky. Úroková sadzba, ktorú mu ponúkla banka pri fixácii nad 5 rokov bola vo výške 1,55% (štatistika NBS k III. štvrťroku 2018 - priemerná začiatočná fixácia úrokovej sadzby nad 5 rokov - úvery na nehnuteľnosti).

Matúš sa rozhoduje medzi rýchlym splácaním hypotéky za 15 rokov, a pomalým splácaním za 30 rokov. Kým rýchle splácanie znamená, že Matúš pri splátke 622 eur využije všetky disponibilné zdroje na tento účel, pri pomalom splácaní mu stále zostane 275 eur, ktoré môže využiť na iné účely. To je pomerne veľký rozdiel medzi splátkami. Matúša však zaujíma aj to, o koľko úver preplatí. Pri rýchlom splatení za 15 rokov dosiahne suma všetkých splátok hodnotu 112 tisíc, kým pri splácaní 30 rokov to bude (pri zjednodušenom predpoklade konštantnosti úrokových sadzieb) o necelých 13 tisíc viac, teda 125 tisíc eur.

Matúš nemá rád pocit, že za niečo zaplatí viac, než bolo nevyhnutné a tak bez ohľadu na časovú hodnotu peňazí sa viac prikláňa ku kratšej splatnosti úveru, prípadne rýchlejšiemu splácaniu mimoriadnymi splátkami. Má pocit, že keď je zadlžený, na investovanie nemá priestor myslieť. To je však Matúšov omyl.

Pokiaľ by totiž uvedený rozdiel vo výške splátky rýchleho a pomalého splácania úveru – t.j. spomenutých 275 eur - investoval raz mesačne do akciového fondu, dokázal by si vybudovať pomerne slušný majetok. A to popri pozvoľnom a bezstresovom splácaní úveru s nižšou splátkou. Táto finančná rezerva (majetok) môže byť použitá v prípade potreby napríklad aj na predčasné splatenie úveru naraz, v určitej fáze splácania. Zároveň mu nižšie splátky umožňujú pri výdavkoch voľnejšie dýchať, keďže investícia nie je nevyhnutne povinná, kým splátka úveru po podpise zmluvy a načerpaní úveru už je.

Pokiaľ by sa vyskytli nepredpokladané udalosti, vždy si môže Matúš dovoliť investíciu o mesiac flexibilne pozdržať, i keď disciplína je potrebná i pri pravidelnom investovaní. Aj z psychologického hľadiska je lepšie uprednostniť dlhšie a pomalšie splácanie hypotéky. Špeciálne, pokiaľ sú úrokové sadzby hypoték tak nízke ako v súčasnosti, a je možné na nejakom aktíve dosiahnuť vyšší výnos, než je samotná sadzba hypotéky. Zároveň, ak využije všetky disponibilné zdroje len na účel splácania úverov, pri náraste úrokových mier a refixácii sadzby hypotéky by trpel ešte viac, prípadne by vôbec nebol úver schopný ďalej splácať. Je rozumné preto neísť na doraz so splátkou, ale radšej si nechať  rezervu.

Prečo pravidelne investovať zvyšok dostupných zdrojov do akciového resp. dynamicky orientovaného fondu? Voľba pre tento typ podielového fondu je vhodná jednak kvôli dĺžke zamýšľanej doby splácania, ktorá presahuje 8-10 rokov. Po druhé kvôli vysokému dlhodobému očakávanému výnosu akcií, ktorý by mal v takom horizonte spoľahlivo prekonávať sadzby hypoték, ale aj mieru rastu inflácie. Po tretie kvôli tomu, že určité výkyvy aktíva sú pri pravidelnom investovaní priam žiadané. Vďaka nim sa priemeruje nákupná cena smerom nadol počas poklesov a výkyvov trhov, čo v konečnom dôsledku môže finálny profit ešte zvýšiť.

Aký výnos je od akciového, resp. dynamicky orientovaného fondu možné očakávať? Nuž dlhodobý historický výnos svetových akciových trhov (v EUR) vrátane efektu reinvestovania dividend je niekde v okolí 10% p.a. (viď graf). Z tohto výnosu budeme vychádzať aj v našich ďalších výpočtoch. Aj z grafu je však zrejmá variabilita výnosu akciových trhov z krátkodobého hľadiska. Je potrebné počítať s pomerne veľkými výkyvmi hodnoty majetku. Nič to však nemení na ich výnose z dlhodobého hľadiska. Pri výbere akciového fondu si treba dať pozor na to, aby nebol úzko zameraný na niektorý región, či sektor, ale bol skôr orientovaný na svetové, či americké akciové trhy.

Ak bude Matúš počas celej doby splácania hypotéky zároveň pravidelne investovať do akciového fondu, hodnota jeho majetku vo fonde pri predpokladanom výnose 10% p.a., v čase splatenia hypotéky - t.j. o 30 rokov, dosiahne 627 tisíc eur. Po odrátaní rozdielu z preplatenia úverov v sume 13 tisíc, mu ostane 614 tisíc eur. Ak by sa rozhodol hypotéku splácať len 15 rokov, a až následne začať investovať celých disponibilných 622 eur raz mesačne, za nasledujúcich 15 rokov, teda v tom istom čase, ako Matúš v prvom variante splácania a investovania, by nasporil 260 tisíc eur. Po prirátaní 13 tisíc eur k dobru, ako ušetrený náklad voči dlhšiemu splácaniu, by jeho hodnota majetku bola „stále iba“ 273 tisíc eur. Teda menej ako polovica nasporenej sumy z variantu č.1.

Z toho jasne vyplýva, že je lepšie mať nižšiu splátku hypotéky, požičať si na dlhšie, a pravidelne investovať zostávajúce disponibilné zdroje do aktíva, ktoré má vyšší očakávaný výnos, než je sadzba hypotéky. Za týchto okolností nie je rozumnejšie hypotéku rýchlo splatiť, a investovať pravidelne hoci aj vyššiu sumu ale kratší čas, až po jej samotnom splatení.

Príklad č.2

Ako by vyzeral náš príklad splácania, ak by si Matúš zvolil 30 ročnú splatnosť hypotéky, ale rozhodoval by sa medzi mimoriadnymi pravidelnými výročnými splátkami, ktoré mu splatia hypotéku už po 15 rokoch, alebo jednorazovým predčasným splatením istiny úveru po 15 rokoch z nasporenej sumy v akciovom fonde?

Ak by sa Matúš rozhodol mesačne si zostávajúcu sumu 275,12 eur odkladať na bežnom účte a k výročiu poskytnutia úveru uskutočniť raz ročne mimoriadnu splátku bez poplatku v hodnote 12 x 275,12 = 3 301,4 eur, splatil by úver už po 15 rokoch. Posledné dva roky by zaplatil z uvedenej sumy a zo zvyšnej časti istiny 1% poplatok (na základe pravidiel väčšiny bánk, kedy je poplatok účtovaný). Výsledok veľmi pripomína variant č. 2 z prvého príkladu, pričom priemerná splátka hypotéky po zohľadnení poplatkov je však o niečo málo vyššia, ako splátka hypotéky so splatnosťou 15 rokov. Jej výška je v priemere 624,78 eur. Tým pádom celková suma splátok by dosiahla úroveň 112 460 eur, čo je o necelých 466 eur viac ako pri hypotéke s vopred určenou 15-ročnou splatnosťou. Následné investície do akciového fondu po zvyšných 15 rokov by boli rovnaké ako vo variante č.2 v prvom príklade. Výhodou tohto prístupu oproti hypotéke s vopred zadefinovanou 15 ročnou splatnosťou je dobrovoľnosť mimoriadnych splátok.

Ak by sa Matúš rozhodol pre jednorazové splatenie 30 ročnej hypotéky po 15. roku a to z prostriedkov nainvestovaných do akciového fondu, výsledok by bol omnoho zaujímavejší. Pri investovaní do fondu mesačne 275 eur a zhodnotení 10% p.a., by nasporená suma po 15 rokoch predstavovala necelých 115 tis eur. Pritom istina úveru by v tom čase mala hodnotu 55 710 eur. Po jej splatení, zaplatení 1% poplatku z istiny (zaplatí, ak termín splatenia istiny nie je v čase refixácie hypotekárnej sadzby) a zainvestovaní zvyšnej sumy 58,7 tis eur, a pravidelnom mesačnom investovaní vo výške 622 eur po dobu zostávajúcich 15 rokov, by nasporená suma pri zjednodušených predpokladoch mala hodnotu 521,5 tis eur. Ak opäť zohľadníme rozdiel v preplatení hypoték vo variante č.3 bude nasporená suma 266 tisíc, a 515 tisíc eur pre variant č.4. To je nižšia suma ako v prvom príklade vo variante č.1, kde Matúš pokojne splácal úver celých 30 rokov, a popri tom pravidelne investoval do akciového fondu so zameraním na svetové akciové trhy. Tým pádom sa javí byť lepší variant č.1 z prvého príkladu, pri nami použitých parametroch hypotéky i zhodnotení akciového fondu.

 

Matej Varga

 

Upozornenie: S investíciou do podielových fondov je spojené riziko. Hodnota investície môže rásť, stagnovať alebo môže aj klesať a návratnosť pôvodne investovanej sumy nie je zaručená. Štatúty, predajné prospekty a kľúčové informácie pre investorov podielových fondov PRVEJ PENZIJNEJ SPRÁVCOVSKEJ SPOLOČNOSTI POŠTOVEJ BANKY, správ. spol., a. s. (Prvej penzijnej) sú k dispozícii v slovenskom jazyku na internetovej stránke www.penzijna.sk a v písomnej forme alebo na trvalom médiu v sídle spoločnosti Prvej penzijnej, v sídle depozitára a na obchodných miestach Prvej penzijnej. 

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

SVET

Vzbúrili sa chudobní aj radikáli. Macrona môžu protesty ohroziť

Protestné hnutie môže pomôcť populistom.

ŠPORT

Vlhová jazdí ako chlapi. Shiffrinová však nerobí chyby

Slovenka skončila opäť druhá.


Už ste čítali?